Teilungserklärung bei Mehrfamilienhäusern

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein juristisches Dokument, das ein Mehrfamilienhaus in einzelne, rechtlich eigenständige Wohneinheiten aufteilt. Sie bildet die Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum und legt fest, welche Bereiche privat und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Sie wird beim Grundbuchamt hinterlegt und ist für alle Eigentümer verbindlich.

Warum ist die Teilungserklärung wichtig?

• Rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum: Sie ermöglicht den Verkauf einzelner Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
• Regelung von Gemeinschaft und Privatbesitz: Klare Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
• Rechte und Pflichten der Eigentümer: Die Teilungserklärung definiert, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert.

Inhalte einer Teilungserklärung

Aufteilung des Gebäudes

• Sondereigentum: Wohnungen, Kellerabteile oder Garagen, die individuell genutzt und verkauft werden können.
• Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, technische Anlagen wie Heizungen oder Aufzüge.

Gemeinschaftsordnung

• Regeln für das Zusammenleben der Eigentümergemeinschaft.
• Rechte und Pflichten, z. B. Instandhaltungsmaßnahmen oder Stimmrechte.

Nutzungsrechte

• Festlegung, wie Gemeinschaftsflächen genutzt werden (z. B. Garten oder Stellplätze).
• Sondernutzungsrechte für bestimmte Eigentümer, etwa exklusive Nutzung eines Gartens.

Verteilung der Kosten

• Kostenverteilungsschlüssel für Betriebskosten, Instandhaltung und Rücklagen.
• Oft basierend auf Miteigentumsanteilen.

Miteigentumsanteile

• Prozentuale Anteile der Eigentümer am Gemeinschaftseigentum.
• Grundlage für die Stimmverteilung und die Umlage der Kosten.

Erstellung und Eintragung einer Teilungserklärung

Erstellung

• Wird meist durch den Bauträger oder Eigentümer erstellt, oft mit juristischer Unterstützung.
• Klare und rechtssichere Formulierungen sind essenziell, um Konflikte zu vermeiden.

Notarielle Beurkundung

• Die Teilungserklärung muss von einem Notar beglaubigt werden.

Eintragung ins Grundbuch

• Das Grundbuchamt nimmt die Teilungserklärung auf.

• Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch).

Änderung der Teilungserklärung

• Änderungen sind möglich, erfordern aber die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.
• Notarielle Beglaubigung und Eintragung ins Grundbuch sind notwendig.
• Beispiele: Änderung von Nutzungsrechten oder Anpassung der Gemeinschaftsordnung.

Vor- und Nachteile der Teilungserklärung

Vorteile

• Klare rechtliche Verhältnisse: Transparente Regelung von Besitz und Nutzung.
• Handelbarkeit von Wohnungen: Jede Wohneinheit ist als eigenständiges Objekt verkaufbar.
• Gemeinschaftsregeln: Fördern ein geordnetes Zusammenleben.

Nachteile

• Einschränkungen durch Gemeinschaftsordnung: Eigentümer sind an die Vorgaben gebunden.
• Kostenaufteilung: Eventuell Ungleichheiten, wenn der Verteilungsschlüssel unvorteilhaft ist.
• Konfliktpotenzial: Unterschiedliche Interessen der Eigentümer können zu Streit führen.

Tipps für Wohnungskäufer

• Teilungserklärung prüfen: Vor dem Kauf sollte die Teilungserklärung sorgfältig gelesen werden.
• Gemeinschaftsordnung beachten: Besondere Regeln oder Einschränkungen könnten wichtig sein.
• Miteigentumsanteile vergleichen: Diese beeinflussen die Stimmrechte und Kostenaufteilung.
• Professionelle Beratung: Ein Anwalt oder Immobilienexperte kann helfen, die Teilungserklärung zu verstehen.

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Fundament des Wohnungseigentums in Mehrfamilienhäusern. Sie regelt die Aufteilung von Eigentum, die Nutzung von Gemeinschaftsflächen und die Zusammenarbeit der Eigentümer. Eine gut durchdachte und rechtssichere Teilungserklärung fördert Harmonie in der Eigentümergemeinschaft und schützt die Rechte jedes Einzelnen.

Kontaktieren Sie uns, um professionelle Unterstützung bei der Erstellung, Prüfung oder Änderung einer Teilungserklärung zu erhalten!