Baudenkmäler

980.000 €

SANIERTES BAUDENKMAL AM HOHENHOF !!!

Baudenkmäler – Wissenswertes zum Kauf und Erhalt denkmalgeschützter Gebäude

Ob historische Stadtvilla oder idyllisches Fachwerkgebäude – denkmalgeschützte Immobilien sind der Traum vieler Menschen mit Faible für ausgefallenes Wohnen. In Deutschland finden sich Baudenkmäler im städtischen wie im ländlichen Raum. Meist sind sie Zeugen der architektonischen Geschichte des Landes, zuweilen erhalten sie den Status auch aufgrund ihrer künstlerischen Einzigartigkeit. Doch so attraktiv der Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes erscheint, so ist er doch mit zahlreichen Besonderheiten verbunden, die nicht selten finanzielle Folgen nach sich ziehen – mit positiven wie auch weniger erfreulichen Auswirkungen.

Zu den oftmals kostenintensiven Aspekten zählen der Erhalt und die Sanierung des Baudenkmals. Hier gibt es strenge Vorschriften, die bei Zuwiderhandlung Bußgelder nach sich ziehen. Vorteilhaft dagegen sind die steuerlichen Vergünstigungen (insbesondere bei Vermietung des Objekts) sowie die zu erwartenden hohen Mieteinnahmen. Auch die attraktiven Fördermittel für Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung sowie die langfristige Wertsteigerung von Denkmälern sind finanziell interessant.

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Baudenkmal verkaufen: Was ist zu beachten?

Fachwerk, Strohdach, Freskomalerei – Gebäude unter Denkmalschutz verfügen nicht nur über einen besonderen Charme, sondern lassen sich meist auch zu sehr guten Preisen verkaufen. Die Aussichten auf einen attraktiven Erlös erhöhen sich zusätzlich, wenn das Baudenkmal saniert ist und einen aktuellen technischen Standard aufweist. Derlei Maßnahmen sind bei denkmalgeschützten Gebäuden meist mit einem erheblichen organisatorischen und finanziellen Aufwand verbunden, was den deutlich höheren Verkaufspreis im Vergleich zu unsanierten Objekten erklärt.

Beim Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist zudem die zehnjährige Spekulationsfrist zu beachten. Damit soll ein zu rascher Umschlag von Baudenkmälern verhindert werden. Wer sein Gebäude dennoch vor Ablauf dieser Frist verkauft, muss eine steuerliche Abgabe in Kauf nehmen. Nach Ablauf des Zeitraums fällt diese Steuer nicht an.

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Vom Katasteramt

Ein Lageplan mit Auszügen aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis

Vom Bauordnungsamt

Berechnungen zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zum umbauten Raum

Vom Grundbuchamt:

Sanierungsvermerke

Vom Denkmalschutzamt:

Denkmalschutznachweise

Was ist beim Kauf eines Baudenkmals zu beachten?

Zunächst ist der Sanierungszustand des Gebäudes von Interesse. Oftmals sind im Exposé Hinweise zu finden, ob und in welchem Umfang das Baudenkmal bereits modernisiert wurde. Zwar reduzieren die schon erfolgten Maßnahmen den noch erforderlichen Aufwand, doch zugleich schlagen sie sich auf den Kaufpreis nieder.

Unabhängig von den Auskünften zum Modernisierungsstand des Objekts ist es potenziellen Käufern anzuraten, sich zum Besichtigungstermin von einem Gutachter für Denkmalschutz begleiten zu lassen. Das mag finanziell zwar ein wenig zu Buche schlagen, kann jedoch vor späteren Überraschungen schützen, die schlimmstenfalls ungleich kostspieliger sind. Beispielsweise können Gutachter vor Ort Auskunft zu den verwendeten Baustoffen und Materialien geben. Zudem sind sie in der Lage, den Umfang der noch nötigen Sanierungsmaßnahmen zu beurteilen und den Kostenaufwand dafür einzuschätzen. Auch können sie recht gut beurteilen, ob vom Interessenten gewünschte Modernisierungen genehmigt werden können oder aller Voraussicht nach eher abgelehnt werden.

Daneben ist es sinnvoll, sich als potenzieller Käufer auch ein wenig mit den Auflagen für denkmalgeschützte Gebäude auszukennen. Die betreffenden Immobilien sind bei der Gemeinde in einer Liste für Denkmäler eingetragen. Dadurch entstehen verschiedene Verpflichtungen, die mit dem Besitz dieser Gebäude verknüpft sind. Wer ein solches Objekt erwirbt, erhält neben der Immobilie üblicherweise einen Katalog, in dem die vorgeschriebenen Auflagen aufgeführt sind. Sie betreffen alle baulichen Maßnahmen, die von den neuen Besitzern durchgeführt werden müssen. Das Ziel dieser Vorschriften besteht darin, einerseits den ursprünglichen optischen Zustand des Gebäudes zu bewahren, andererseits die Gebäudetechnik möglichst umfassend an moderne Standards anzupassen.

Neben den Auflagen für notwendige Maßnahmen gibt es eine ganze Reihe an Veränderungen, die vor der Durchführung genehmigt werden müssen. Hier bestehen Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern, die teilweise auch vom Grad des Denkmalschutzes abhängig sind.

Steuerliche Absetzbarkeit der Umbaukosten

Gerade die Möglichkeit, die Umbaukosten steuerlich geltend zu machen, wird als großer Vorteil beim Erwerb eines Baudenkmals erachtet. Das ist auch oftmals der Fall, jedoch nicht immer: Die Sanierungskosten dürfen nur solche Maßnehmen betreffen, die tatsächlich dem Erhalt des denkmalgeschützten Objekts dienen oder seine bedarfsgerechte Nutzung ermöglichen – ansonsten wird die Anrechnung durch das Finanzamt abgelehnt. Typische genehmigungsfähige Maßnahmen sind die Installation einer Heizungsanlage oder eines Bades. Auch die Sanierung der Fassade sowie die Erneuerung des Dachs und der Fenster werden steuerlich anerkannt. Regelmäßig abgelehnt dagegen werden ein Gartenumbau, das Anlegen eines Carports oder die Errichtung einer Garage. Trotz der positiven Erfahrungswerte mit vielen Maßnahmen sollte man sie nicht in Angriff nehmen, ohne sich deren Notwendigkeit vorab von der Denkmalbehörde bescheinigen zu lassen.

Wann gilt eine Immobilie als Baudenkmal?

Eine Immobilie muss kein bestimmtes Mindestalter aufweisen, um als Baudenkmal zu gelten. Auch Kriterien wie der historische Wert oder die Eigenschaft als typischer Vertreter einer bestimmten Epoche können ein Bauwerk zum Denkmal machen. Sogar die Bewertung „künstlerisch wertvoll“ begründet zuweilen den Status als denkmalgeschütztes Gebäude.

Bundesweit geregelt ist lediglich die Voraussetzung, dass der Erhalt einer Immobilie von öffentlichem Interesse sein muss, um als Baudenkmal infrage zu kommen. Alle weiteren Merkmale sind in den Denkmalschutzgesetzen der Länder festgehalten. Die Gemeindeverwaltung oder das Amt für Denkmalschutz bewerten in einer Stellungnahme, ob die Kriterien zutreffen. Ist das der Fall, trägt die zuständige Gemeinde die Immobilie in ihre Denkmalliste ein. Damit treten einige Auflagen in Kraft, die den langfristigen Erhalt des Gebäudes gewährleisten sollen.

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Doppelter Abschreibungsvorteil bei Vermietung

Beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist es finanziell besonders interessant, dass man sowohl den Kaufpreis als auch die Kosten für die Sanierung des Objekts abschreiben kann. Neben dem finanziellen Aufwand für die Modernisierung ist es möglich, jährlich 2,5 Prozent des Kaufpreises steuerlich abzusetzen – und zwar in Form einer linearen Abschreibung, bei der die Abschreibungssätze unveränderlich sind. Das gilt jedoch nur, wenn die Immobilie vermietet wird.

Wer das Denkmal selbst bewohnt, kann lediglich die Sanierungskosten absetzen – allerdings ist der Umfang bemerkenswert, denn über einen Zeitraum von 10 Jahren hinweg können jährlich 9 Prozent der Kosten verrechnet werden. Bei vermieteten Objekten kann der Eigentümer sogar 8 Jahre lang jeweils 9 Prozent und weitere 4 Jahre lang je 7 Prozent absetzen – und damit insgesamt 100 Prozent der Sanierungskosten.

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